“疯狂国王”正在摧毁中国防止金融危机的最后努力

《疯狂的国王》在五月份成为中国经济中最引人注目的词汇。然而,绝大多数人仍然低估了它的破坏力,这不仅仅是像信达房地产(Cinda Real Estate)这样的国有企业的任性那么简单。

信达房地产是疯狂央企的代表。

6月1日,新达以58.05亿元收购上海古村地块,平均底价36962元/平方米,溢价300%以上。

几天前,信达刚刚以123.18亿元人民币赢得了杭州市滨江区的奥运单元地块,创造了今年全国的总地价。

在去年11月的上海新江湾土地拍卖中,信达以49152元/平方米的底价赢得了72.99亿元的竞标。

同时,去年深圳平山王的30.3亿元和合肥滨湖王的33.6亿元都是新达制造的。

从理性经营的角度来看,信达显然是疯了。

信达房地产报告2015年营业收入为81.36亿元。自去年以来,信达高调赢得了全国各地近10块土地,其中包括7块土地,总价值超过350亿元。

今年年初发行债券时,中承信证券评估有限公司的评估报告显示,截至2016年3月底,信达房地产的资产负债率为83.96%,净负债率为315.48%,现在其负债率甚至会更高。

信达的疯狂行为显然受到了当地政府的欢迎。

因为,它再次满足了地方政府的土地财政需求,并以面粉价格高于面包价格的典型模式刺激了新一轮的房价上涨。

以上海顾村地块为例,当地正在销售的中铁建青秀苑目前报价3.4-3.5万元/平方米,而信达地产拍下的顾村地块的楼板价37249元/平方米,如果剔除自持15%的住宅部分以及100%的商业面积,其楼板价高达4.45万元/平方米,再加上各种成本,未来房价破6万元/平方米没有悬念。以上海古村地块为例。目前正在出售的中国铁路建设青秀苑目前报价为34,500-35,000元/平方米,信达房地产所占古村地块的底价为37,249元/平方米。如果排除15%的居住面积和100%的商业面积,房价高达44,500元/平方米,加上各种费用,未来房价无疑将突破60,000元/平方米。

在以新达房地产(Xinda Real Estate)为代表,主要由中央级国有企业打造的中国一线、二线城市新一轮地王中(截至5月31日,全国共有105块总价格超过15亿元的地块,其中52块被国有企业收购),面粉价格高于面包价格是一个普遍现象!这是什么意思?大多数人担心这些中央企业和国有企业正在利用国家信用破坏市场游戏规则。当然,当地政府会很高兴有房地产开发商接手出售昂贵的土地。至于如何向购房者、银行和国家转移资金,官员们并不关心。

就我而言,其更严重的破坏力是人民币直接而严重的国内贬值。原因很简单。信达以3倍的溢价买下了上海的古村地块。其最直接的影响是,现在34,000元可以购买一平方米的当地房地产,而2-3年后,这意味着至少60,000元。

换句话说,对于古村住宅,预计未来3年人民币购买力将下降43%,即人民币贬值43%。

根据西南财经大学中国家庭金融调查研究中心2015年的数据,如果这一趋势持续下去,房地产占中国家庭资产的69.2%。

这意味着未来3年人民币的国内购买力将下降近30%。

总之,这是房价上涨和人民币国内贬值。这是中国经济自2000年以来持续时间最长的现象,即过去15年房价普遍上涨了5-10倍,即人民币购买力相对房价贬值了80-90%。

如果我们计算一下,过去15年中国家庭资产中房地产的平均比例是50%,也就是说,仅仅由于房地产价格上涨,人民币在过去15年就贬值了60-80%。

尽管人民币因国内房价大幅上涨而在国内贬值,但人民币对美元大幅升值。从2005年7月到2014年初,人民币对美元升值了36%。

这导致了人民币在国外的升值和人民币在国内的贬值形成了非常严重的对比。人民币在国内的贬值,尤其是房价的急剧上涨,极大地增加了中国的土地和劳动力成本。这对中国制造业来说是垫底的。现在通常很难生存。即便是华为等中国顶级跨国公司的总部也负担不起深圳的房价。

更不用说外资企业纯粹是以利润为导向,没有理由承受如此高的房价负担。

与此同时,人民币在国外大幅升值,这给了外国投资者强烈的动机,让他们离开中国,从在中国获得的商业、投资和汇率利润中获利。

也就是说,国内人民币贬值和国外人民币升值的偏差越来越大。偏差越大,资本流出必然越严重(见下图)。

十、这也是2014年6月以来国内资本大量外流和外汇储备急剧下降的根本原因。

2014年6月,中国外汇储备达到3.99万亿美元的峰值,2015年底迅速降至3.23万亿美元。

仅在2015年,外汇储备就减少了5,100亿美元(3.84-3.33万亿美元)。考虑到2015年中国贸易顺差3965亿美元、外商直接投资和外商直接投资1262.7亿美元,2015年资本外流达到1032.7亿美元。

进入2015年后,由于国内房价回落;2015年8月和2016年初,人民币对美元两次下跌,导致上图中的喇叭口缩小,即资本外流的力量减弱。

更重要的是,去年6月股市崩盘后,我们一再警告说,十年来的国际热钱投机空中国已经得到证实。国家加强对资本外流的控制,打击地下银行,控制居民汇款,限制资本外流,在一定程度上抑制了资本外流。

同时,2016年1月至4月超宽松货币贷款的超常增长刺激了房价和大宗商品的大幅反弹,也吸引了国际短期投机资本流入炒作大宗商品。

今年3月和4月,外汇储备分别小幅回升102亿美元和103亿美元。

中国正确的宏观调控政策是,一方面进一步压低房价,使人民币国内购买力反弹,降低制造成本,包括国外制造成本,从而降低资本外流的动力,延缓资本外流的速度;另一方面,应根据市场规律允许人民币贬值,以便迅速关闭房地产价格和人民币汇率的喇叭口。如果喇叭口能够迅速基本关闭,中国金融危机的风险将大大降低,中国经济金融软着陆将大有可为。

然而,在这个关键时刻,疯狂的国王突然出现了。深圳、上海和北京等一线城市的房价率先飙升,杭州、南京和合肥等二线城市紧随其后。结果,已经开始下跌的房价开始上涨,预计将继续关闭的喇叭口变得更宽。

这不仅继续增加房地产和商业银行的杠杆。

更致命的是,这导致了国内人民币更严重的贬值,刺激了资本的力量,特别是外国直接投资,加速了资本外流。简而言之,这将使中国在过去半年里采取的所有保护外汇储备的措施变得毫无用处。果然,5月份刚刚公布的中国外汇储备数据再次下跌279.6亿美元,超过市场预期的190亿美元,至3191.7亿美元,为2011年12月以来的最低水平。

一些分析师认为,这主要是因为美联储(Federal Reserve月20日发布的4月会议纪要转向了对加息的强硬态度。

然而,作者认为,这更多是因为疯狂之王增强了资本,特别是外国投资对中国未来难以置信的预期。中国房地产市场泡沫已经变得如此疯狂,一、二级城市的绝对价格已经达到世界最高水平,相对价格是欧美的10倍以上。

谁愿意成为它的受害者?也就是说,没有什么比疯狂的国王更能赶走外资了!外商在华直接投资余额高达2.8万亿美元。如果他们过去十年或更长时间的总利润是100%,即5.6万亿美元。考虑到中国近3万亿美元的贸易顺差中有一半是外资,外商直接投资可以流出的资本总额约为7万亿美元。

这些资金的撤离是合法的,中国央行没有理由拒绝支付,这意味着一旦它们决定战略性地撤出,中国的外汇储备将不足以支付。

然而,如果中国外汇储备枯竭或进入不可逆转的枯竭通道,就意味着人民币的国际价格将暴跌,中国进口商品价格将飙升,导致恶性进口通胀。届时,房地产市场、债券市场和股票市场将不可避免地崩溃。

像信达这样的房地产公司肯定会破产,地方金融也会崩溃!换句话说,在中国采取各种措施避免金融危机爆发、争取软着陆新常态的关键时刻,以信达为代表的中央国有企业与地方政府和国有银行形成利益三角,以非常短视的方式谋求眼前利益。中国宏观经济的反手软着陆将是一股军事力量。这正是美国在中美货币和金融经济游戏中开始被动,但担心加息的时刻。保持对中国资本外流的压力是非常必要的。

因此,这不仅是对中央政府宏观调控决心和动力的经济考验,也是政策考验。

我们建议SASAC出台虚拟现实彩票配额,坚决禁止所有国有央企在过去6个月内参与拍卖,并于2010年3月进一步责令央企退出房地产行业。

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